주택자가 꼭 알아야 할 부동산 세금 핵심 정리
집을 한 채만 가진 ‘1주택자’에게 부과되는 세금은 크게 세 단계, 즉 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때로 나누어 볼 수 있습니다. 다주택자와 달리 1주택자는 실수요자로 간주되어 정부의 세제 지원 혜택을 가장 많이 받는 대상이기도 합니다. 이점과 관련해서 1주택자가 알면 도움이 되는 내용들을 아래에 정리했습니다. 취득세, 보유세, 양도 소득세 각각에 대해서 요점만 정리해 보았습니다.
1. 살 때 내는 세금: 취득세 (한 번만 납부)
집을 사서 내 이름으로 소유권을 등기할 때 한 번 내는 세금입니다.
* 납부 시기: 집을 잔금 치르고 취득한 날로부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다.
* 1주택자 세율: 다주택자에게는 높은 세율이 중과되지만, 1주택자에게는 비교적 낮은 표준세율(1%~3%)이 적용됩니다.
* 주택 가격이 6억 원 이하이면 가장 낮은 1%, 9억 원 초과이면 3%, 그 사이(6억 초과 ~ 9억 이하)는 가격 구간에 따라 세율이 조금씩 달라집니다.
* 생애 최초 혜택: 만약 태어나서 처음으로 집을 사는 경우(생애 최초 주택 구입자)라면, 주택 가격 기준에 따라 취득세를 감면받을 수 있는 큰 혜택이 있으니, 반드시 감면 요건을 확인하셔야 합니다.
2. 가지고 있을 때 내는 세금: 보유세 (매년 2번 또는 1번 납부)
집을 소유하고 있는 동안 매년 반복해서 내는 세금으로, 크게 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지가 있습니다.
A. 재산세 (모든 주택 보유자가 납부)
* 성격: 지방세로, 집이 있는 지방자치단체(시/군/구)에 납부하는 세금입니다. 모든 주택 소유자가 내야 합니다.
* 납부 시기: 1년에 두 번, 7월과 9월에 고지서가 날아옵니다. (단, 세금 부과 기준일은 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 소유자가 1년 치 세금을 냅니다.)
* 1주택자 혜택: 1주택자는 다주택자보다 세금 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율이 낮게 적용되어, 세금 부담이 완화되는 혜택을 받고 있습니다.
B. 종합부동산세 (고가 주택 보유자만 납부)
* 성격: 국세로, 정부에 내는 세금입니다. 재산세와 달리 전국 주택을 합산하여 일정 금액을 초과하는 고가 주택을 소유한 사람에게만 부과하는 ‘부자세’의 성격이 강합니다.
* 과세 기준: 1세대 1주택자의 경우, 공시가격을 기준으로 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 종부세가 부과됩니다. 12억 원 이하의 집을 가진 1주택자는 종부세를 내지 않습니다.
* 1주택자 특급 혜택: 종부세 대상이 되더라도, 1주택자에게는 다주택자는 받을 수 없는 특별한 혜택이 있습니다.
* 고령자 공제: 만 60세 이상이면 연령에 따라 세금을 깎아줍니다.
* 장기보유 공제: 집을 오래 보유할수록 세금을 깎아줍니다.
* 이 두 가지를 합산하여 최대 80%까지 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
3. 팔 때 내는 세금: 양도소득세 (가장 중요!)
집을 팔아 이익(양도차익)을 얻었을 때, 그 이익에 대해 내는 세금입니다. 1주택자에게는 이 세금과 관련하여 가장 중요한 비과세 혜택이 있습니다.
* 비과세의 핵심: 대부분의 1주택자는 양도소득세를 한 푼도 내지 않을 수 있습니다. 이를 1세대 1주택 비과세라고 합니다.
* 비과세 요건 (필수 확인 사항):
1. 1세대 1주택자: 가족 전체가 해당 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. (일시적 2주택 등 예외 규정 있음)
2. 보유 기간 2년 이상: 집을 취득한 날로부터 팔 때까지 2년 이상 보유해야 합니다.
3. 거주 기간 2년 이상 (조정대상지역 취득 시): 만약 집을 취득할 당시 그 지역이 조정대상지역이었다면, 보유 기간 외에 2년 이상 실제로 거주한 기록이 있어야 합니다.
* 고가 주택 과세: 비과세 요건을 모두 충족했더라도, 집을 판 가격(실거래가)이 12억 원을 초과하면, 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 세금이 부과됩니다. 이 경우에도 장기보유특별공제 등 다양한 혜택을 받을 수 있어, 실제 세금 부담은 크게 줄어듭니다.
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세금 절약 팁:
1주택자에게 가장 중요한 세금 전략은 양도소득세 비과세 요건(2년 보유 및 2년 거주 등)을 꼼꼼히 챙겨서 나중에 집을 팔 때 세금을 ‘0’원으로 만드는 것입니다. 매년 6월 1일은 보유세의 과세 기준일이므로, 집을 사고팔 때 잔금일을 이 날짜 전후로 조정하는 것이 세금 절약에 도움이 될 수 있습니다.
